Kira Kaybı & Kira Ödeme Güvencesi
Kira geliri iki ayrı nedenle kesilir: kiracı ödemez ya da taşınmaz kullanılamaz hâle gelir. Bu iki riskin çaresi de ayrıdır; birini alıp diğerini de aldığını sanmak en pahalıya mal olan yanılgıdır.
Kira ödeme güvencesi nedir?
Kira ödeme güvencesi nedir, ne işe yarar?
Aynı başlık altında toplanan iki farklı ürün var ve bunları ayırmak sayfanın en önemli bilgisidir.
Aynı başlık altında toplanan iki farklı ürün var ve bunları ayırmak sayfanın en önemli bilgisidir. Kira ödeme güvencesi bir finansal kayıp ürünüdür; teminat altına aldığı şey bir insanın ödeme davranışıdır. Kira kaybı teminatı ise konut ya da işyeri poliçesinin uzantısıdır; teminat altına aldığı şey, bir binanın başına gelen fiziki hasarın gelir tarafındaki yansımasıdır.
Kira ödeme güvencesinin kalbinde kiracı skorlaması vardır. Sigortacı, poliçeyi düzenlemeden önce kiracı adayının kredi kayıt geçmişini, gelirini ve gelirle kira arasındaki oranı değerlendirir; sonuç olumluysa poliçe kurulur. Bu değerlendirme, geleneksel kefil arayışının yerini alır. Kefil bulmakta zorlanan bir kiracı için poliçe kapıyı açan belge, mülk sahibi için ise kefilin ödeme gücünü kimsenin ölçmediği o eski belirsizliğin kapanması demektir.
Ödenmeyen kira kadar yakıcı olan ikinci maliyet tahliye sürecidir. Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme yapmayan kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre verilmesini ve bu süre sonuçsuz kalırsa sözleşmenin feshedilebilmesini öngörür. İhtarname, avukatlık ücreti, icra takibi ve dava giderleri birkaç aylık kirayı rahatlıkla aşabilir; poliçenin hukuki masraf teminatı tam da bu kalemi üstlenir.
Kira kaybı tarafında ise kural nettir: kira geliri ancak esas poliçede teminat altında olan bir hasar yüzünden kesildiyse ödenir. Yangın çıkıp daire oturulamaz hâle gelirse teminat çalışır; kiracı taşındığı için ev boş kaldıysa çalışmaz. Ödeme genellikle ay sayısıyla ve sözleşmedeki kira bedeliyle sınırlıdır, onarım makul sürede tamamlandığı ölçüde devam eder.
Kira ödeme güvencesi neleri kapsar, neleri kapsamaz?
Kira ödeme güvencesi poliçesi 7 ana teminat kalemini kapsar; 8 durum ise teminat dışıdır. En sık atlanan kapsam dışı hâl: Poliçe başlamadan önce doğmuş ve birikmiş kira alacakları
Kapsam dahilinde
- Kiracının sözleşmedeki kira bedelini ödememesi hâlinde, poliçede belirlenen ay sayısına kadar kira geliri
- Tahliye sürecinin hukuki masrafları: ihtarname, avukatlık ücreti, icra takibi ve dava giderleri (poliçe limitleri içinde)
- Kiracıya ait ödenmemiş aidat, elektrik, su ve doğal gaz borçları (teminat seçilmişse)
- Kiracının taşınmaza verdiği ve depozitoyu aşan zararlar (ürün kapsamına bağlı olarak)
- Teminat altındaki bir hasar nedeniyle taşınmaz kullanılamaz hâle geldiğinde, kiraya verenin kesilen kira geliri
- Aynı hasar döneminde kiracı için geçici konaklama ya da alternatif işyeri gideri (poliçeye göre)
- Sözleşme öncesinde kiracı adayının ödeme kapasitesinin değerlendirilmesi (skorlama) hizmeti
Kapsam dışı
- Poliçe başlamadan önce doğmuş ve birikmiş kira alacakları
- Kiracının rızasıyla çıkması, sözleşmenin sona ermesi ya da yeniden kiralanamaması nedeniyle taşınmazın boş kaldığı dönemler
- Banka kaydı dışında, elden tahsil edildiği için ödendiği ya da ödenmediği ispatlanamayan kiralar
- Ürün şartlarına aykırı kurulmuş kira ilişkileri: yazılı sözleşmesi olmayan kiralamalar ve şirketin kabul etmediği yakınlık dereceleri
- Deprem teminatı bulunmayan bir poliçede depremden doğan kira mahrumiyeti; DASK bu kalemi hiçbir koşulda ödemez
- Kiraya verenin sözleşmeye aykırılığı yüzünden kiracının ödemeyi haklı olarak durdurduğu durumlar
- Poliçedeki ay sayısını, kira bedelini veya hukuki masraf limitini aşan tutarlar
- Kira bedelinin piyasa koşulları nedeniyle düşmesinden kaynaklanan gelir azalması
Boş kalan ev, kira kaybı sayılmaz
Kira ödeme güvencesi kimler için gerekli?
Kira gelirine bağlı bütçesi olan mülk sahipleri: Kira, emekli aylığının ya da hane gelirinin sabit bir parçasıysa iki ay gecikme bile bütçeyi bozar.
Kira gelirine bağlı bütçesi olan mülk sahipleri
Kira, emekli aylığının ya da hane gelirinin sabit bir parçasıysa iki ay gecikme bile bütçeyi bozar. Poliçe burada bir yatırım aracı değil, nakit akışı düzenleyicisidir.
Kefil bulamayan kiracılar
Yeni işe başlayanlar, öğrenciler, serbest çalışanlar ve Türkiye'de kısa geçmişi olan yabancı uyruklular çoğu zaman kefil bulmakta zorlanır. Skorlamadan geçen bir poliçe, mülk sahibinin aradığı güvenceyi kefil olmadan sağlar.
Konut kredisi taksitini kirayla karşılayanlar
Kredi taksiti her ay sabit tarihte işler ama kiranın yatması garanti değildir. Ödeme güvencesi, bu iki takvim arasındaki boşluğu kapatmak için kullanılır.
Birden çok taşınmazı kiraya verenler
Portföy büyüdükçe en az bir kiracının gecikmesi olasılığı da artar. Tek tek kefil aramak yerine standart bir skorlama ve teminat düzeni kurmak yönetimi kolaylaştırır.
Dükkân ve ofis kiraya verenler
Ticari kiracıda temerrüt riski işin gidişatına bağlıdır ve tahliye süreci konuta göre daha uzun sürebilir. Hukuki masraf teminatı bu profilde asıl değerli kalemdir.
Gayrimenkulünü uzaktan yöneten aileler
Şehir veya ülke dışında yaşayıp taşınmazını vekâletle yönetenler için süreci takip etmek zordur. Sigortacının hukuki süreci yürütmesi, uzaktan yönetimin en zayıf halkasını güçlendirir.
Kira ödeme güvencesi fiyatını ne belirler?
Primi en çok etkileyen unsur: Kiracının skorlama sonucu. Kredi kayıt geçmişi, gelir düzeyi ve gelirin kiraya oranı primin en belirleyici girdisidir; sonuç aynı zamanda poliçenin kurulup kurulamayacağını da tayin eder. Bu sayfada tutar verilmez; prim sigorta şirketinin değerlendirmesiyle belirlenir.
| Etken | Prime etkisi |
|---|---|
| Kiracının skorlama sonucu | Kredi kayıt geçmişi, gelir düzeyi ve gelirin kiraya oranı primin en belirleyici girdisidir; sonuç aynı zamanda poliçenin kurulup kurulamayacağını da tayin eder. |
| Aylık kira bedeli | Teminatın hesap birimi kira bedelidir; sözleşmedeki tutar yükseldikçe üstlenilen azami yük ve dolayısıyla prim artar. |
| Teminat verilen ay sayısı | Kaç aylık kiranın güvence altına alındığı doğrudan primi belirler; süre uzadıkça maliyet kademeli yükselir. |
| Taşınmazın kullanım şekli | Konut ile dükkân, ofis ve depo farklı değerlendirilir; ticari kullanımda tahliye süresi ve alacak riski daha yüksek kabul edilir. |
| Hukuki masraf teminatının limiti | İhtar, icra ve dava giderleri için tanınan üst sınır genişledikçe prim de genişler. |
| Ek teminat tercihleri | Kiracı kaynaklı hasar, ödenmemiş faturalar ve aidat borcu gibi başlıkların eklenmesi maliyeti artırır. |
| Kira kaybı tarafında binanın risk profili | Bu teminat konut veya işyeri poliçesine bağlı olduğu için binanın yaşı, yapı tarzı, konumu ve seçilen teminat seti hesaba girer. |
Neden burada fiyat yazmıyoruz?
Kira ödeme güvencesi için hangi belgeler gerekir?
Poliçe için 6 belge gerekir; ilki: Tarafları, süresi ve aylık kira bedelini gösteren yazılı kira sözleşmesi
- Tarafları, süresi ve aylık kira bedelini gösteren yazılı kira sözleşmesi
- Taşınmazın tapusu veya kiraya verme yetkisini gösteren belge
- Kiracının kimlik bilgileri ile skorlama için verdiği açık rıza
- Kiracının gelirini gösteren belge: maaş bordrosu, SGK hizmet dökümü ya da ticari faaliyette vergi levhası ve gelir beyanı
- Kira ödemelerinin geçeceği banka hesap bilgisi
- Kira kaybı teminatı için mevcut konut ya da işyeri poliçesi ve üzerindeki sigorta bedelleri
Kira yatmadığında veya taşınmaz kullanılamaz hâle geldiğinde izlenecek yol
Ödeme güvencesinde takvim belirleyicidir: hem poliçenin bildirim süresi hem de kanunun aradığı ihtar süresi işlemeye başlar.
Ödeme güvencesinde takvim belirleyicidir: hem poliçenin bildirim süresi hem de kanunun aradığı ihtar süresi işlemeye başlar. Kira kaybında ise süreç, esas poliçedeki hasar dosyasının üzerinden yürür. Aşağıdaki adımlar iki durumu da kapsar.
- 1
Gecikmeyi banka kaydıyla netleştirin
Hangi ayın kirasının hangi tarihte yatmadığını hesap ekstresi üzerinden belgeleyin. Kısmi ödeme yapıldıysa tutarı ve tarihini ayrıca not edin; dosyanın başlangıç noktası bu kayıttır.
- 2
Bildirimi poliçedeki süre içinde yapın
Gecikmeyi poliçeyi düzenleyen acenteye veya şirketin ilgili birimine iletin. Poliçe numarası, kira sözleşmesi ve kiracı bilgileri hazır olsun; bildirim süresi ürüne göre değiştiği için poliçe özel şartlarından teyit edin.
- 3
Yazılı ihtarı usulüne uygun gönderin
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun, ödeme için yazılı olarak en az otuz günlük süre verilmesini arar. İhtarı noter kanalıyla göndermek ispat açısından işinizi kolaylaştırır; metni sigortacıyla eşgüdüm içinde hazırlayın.
- 4
Hukuki süreci sigortacıyla birlikte yürütün
Avukat atanması ve masrafların teminat kapsamında sayılması genellikle önceden onaya bağlıdır. Kendi başınıza başlattığınız bir takibin giderleri kapsam dışında kalabilir.
- 5
Tahsilat ve tahliye gelişmelerini bildirin
Kiracı borcunu sonradan öderse veya depozitodan mahsup yapılırsa bu tutarlar tazminattan düşülür. Sigortacı ödediği kira için kiracıya rücu edeceğinden, tahliye tarihini ve anahtar teslimini kayda geçirin.
- 6
Kira kaybında hasar dosyasını birleştirin
Taşınmaz yangın, su baskını gibi bir hasar nedeniyle kullanılamaz hâle geldiyse önce esas poliçeden hasar bildirimi yapın. Eksperin kullanılamazlık tespiti, onarım süresi ve yürürlükteki kira sözleşmesi aynı dosyaya eklenmelidir.
Kira ödeme güvencesi alırken sık yapılan hatalar
En sık yapılan hata: İki ürünü tek bir güvence sanmak Doğrusu: Kira ödeme güvencesi kiracının ödememesini, kira kaybı teminatı ise hasar yüzünden kullanılamayan taşınmazı konu alır.
İki ürünü tek bir güvence sanmak
Kira ödeme güvencesi kiracının ödememesini, kira kaybı teminatı ise hasar yüzünden kullanılamayan taşınmazı konu alır. Birini almak diğerinin yerine geçmez; hangi riskten korunmak istediğinizi başta belirleyin.
Kiracı borcu biriktikten sonra poliçe aramak
Bu ürün kural olarak kira ilişkisinin başında, kiracı skorlamasından geçtikten sonra kurulur. Ödeme sorunu ortaya çıktıktan sonra yapılan başvuruda mevcut borç zaten kapsam dışıdır.
Kirayı elden almayı sürdürmek
Ödeme güvencesi, ödenmediğinin ispatlanabilmesi üzerine kuruludur. Banka kanalı kullanılmadığında hem alacağınızı hem de gecikmeyi belgelemek güçleşir, dosya en baştan zayıflar.
Depozitoyu yeterli güvence saymak
Depozito sınırlı sayıda aylık kirayı karşılar ve tahliye süreci uzadıkça erir. Ayrıca avukatlık, icra ve dava giderlerini kapsamaz; poliçenin hukuki masraf teminatı bu boşluk için vardır.
İhtar süresini ya da usulünü kaçırmak
Sözlü uyarı veya mesajla yapılan bildirim, kanunun aradığı yazılı ihtarın yerine geçmez. Usulsüz ihtar tahliyeyi geciktirir ve teminatın işleyişini de aksatabilir.
Kira mahrumiyetini DASK'tan beklemek
Zorunlu Deprem Sigortası yalnızca binanın maddi zararını karşılar; kira mahrumiyeti, alternatif konaklama ve iş durması genel şartlarda teminat dışıdır. Bu kalem için konut ya da işyeri poliçesine kira kaybı teminatı eklenmelidir.
Kira ödeme güvencesi hakkında sık sorulan sorular
Kira ödeme güvencesi ile kira kaybı teminatı arasındaki fark nedir?
Bu poliçe kefil yerine geçer mi?
Kiracı skorlaması neye bakar, olumsuz çıkarsa ne olur?
Primi ev sahibi mi kiracı mı öder?
Kiracı hiç ödemezse kaç aylık kira alırım?
Tahliye masraflarını sigorta karşılıyorsa avukatı ben mi seçerim?
Kiracı borcunu sonradan öderse ne olur?
Depremde kira gelirim kesilirse DASK öder mi?
Evim kiracı çıktığı için boş kaldı, kira kaybı alabilir miyim?
Mevcut kiracım için sonradan poliçe yaptırabilir miyim?
İlgili hizmetler
Konut Sigortası
Yangın, hırsızlık, su baskını ve cam kırılması gibi risklere karşı evinizi ve eşyalarınızı güvenceye alan sigorta.
İnceleİşyeri Sigortası / KOBİ Paket
İşyerinizi, demirbaşlarınızı ve emtianızı tek paket altında koruyan kapsamlı ticari sigorta.
İnceleDASK (Zorunlu Deprem Sigortası)
Deprem ve deprem kaynaklı risklere karşı konutlar için kanunen zorunlu olan devlet destekli sigorta.
İnceleDevlet Destekli Alacak Sigortası
KOBİ'lerin vadeli satışlardan doğan alacaklarını tahsil edememe riskine karşı devlet destekli teminat.
İncele
Kira ödeme güvencesi ile ilgili rehber yazıları
DASK neyi karşılamaz? Somut senaryolarla
DASK yalnızca binayı, yalnızca deprem ve deprem kaynaklı risklere karşı, kanunla belirlenen azami teminata kadar güvenceye alır. Ev eşyası, yangın, su baskını, hırsızlık ve kira mahrumiyeti kapsam dışıdır. Binanın değeri azami teminatı aşıyorsa aradaki fark da teminatsız kalır; bu üç boşluk konut sigortasıyla kapatılır.
5 dk okumaHasar dosyası reddedilirse ne yapılır?
Hasar reddedildiğinde ilk adım ret gerekçesini yazılı olarak istemektir; sözlü ret üzerine itiraz kurulamaz. Gerekçe elinize geçtikten sonra sigorta şirketine yazılı ve gerekçeli bir itiraz yapılır. Sonuç değişmezse Sigorta Tahkim Komisyonu'na başvurulur. SEDDK ise uyuşmazlığı çözmez, yalnızca şirketin davranışını denetler.
5 dk okuma
Kaynaklar
- Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu (SEDDK)
- Türkiye Sigorta Birliği (TSB)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları (Mevzuat Bilgi Sistemi)
- Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) — Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları
Son güncelleme: . Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; poliçe özel ve genel şartları esastır. Teminat kapsamı, muafiyet ve limitler sigorta şirketine ve seçilen ürüne göre değişir.
Kira ödeme güvencesi için teklif alın
Anlaşmalı şirketlerden gelen teklifleri teminat ve muafiyet farklarıyla birlikte karşılaştırmalı olarak sunarız.